Los funcionarios de la ciudad de Miami impulsan un cambio de zonificación en Little Havana que reclasificaría cerca de 460 propiedades, equivalentes a 100 acres, con el objetivo declarado de aumentar la oferta de vivienda para abaratar costos. El plan, sin embargo, no garantiza la construcción de vivienda asequible, y algunos residentes consideran que se está tramitando sin el debido análisis y que puede generar tráfico, congestión y pérdida del encanto del barrio.
Pese a las críticas, la propuesta sigue adelante. La noche del miércoles, la Junta de Planificación, Zonificación y Apelaciones de Miami votó 7-3 para darle luz verde. El proyecto pasará a la Comisión de la Ciudad para una votación preliminar el próximo mes; después de una revisión estatal, volverá a la comisión en diciembre para su aprobación final.
El cambio de zonificación permitiría edificios más altos y densos a lo largo de varios corredores principales, incluida Southwest Seventh Street, a una calle de la Calle Ocho, la principal arteria de Little Havana, y en un pequeño tramo de Southwest Ninth Street. La zonificación de la Calle Ocho no cambiaría.
Según la ciudad, el cambio podría dejar espacio para más de 16,000 nuevos residentes en los próximos años. La revisión estatal deberá confirmar que Miami puede mantener su nivel de servicios con la densidad adicional, que podría elevar la población máxima total del área a cerca de 27,600 personas.
Las propiedades consideradas están clasificadas actualmente como T4 y T5. Las zonas T4 suelen tener edificios residenciales de menor densidad, como pequeños complejos de apartamentos de hasta tres pisos, con un máximo de 36 unidades por acre. Las zonas T5 son más densas: hasta 65 unidades por acre y cinco pisos, y suelen combinar viviendas con oficinas y comercios. Con el plan, las T4 pasarían a T5 y las T5 a T6.
| Zonificación | Características | Densidad | Altura máxima |
|---|---|---|---|
| T4 | Residencial de menor densidad | Hasta 36 unidades por acre | Hasta 3 pisos |
| T5 | Residencial, oficinas y comercio | Hasta 65 unidades por acre | Hasta 5 pisos |
| T6 | Desarrollo denso con bonificaciones | Hasta 150 unidades por acre | Hasta 8 pisos; hasta 12 con bonificaciones |
En las zonas que pasarían a T6, los edificios podrían alcanzar ocho pisos o, con bonificaciones adicionales, hasta doce. La propia Calle Ocho ya está zonificada para ese tipo de desarrollo.
Los promotores del cambio aseguran que la medida daría uniformidad al código de zonificación, en línea con lo que ya se permite en la adyacente Calle Ocho, y facilitaría la construcción de nuevas viviendas en un momento de alta demanda. Sevanne Steiner, subdirectora del Departamento de Planificación de la ciudad, dijo el 25 de agosto en una reunión comunitaria en el gimnasio José Martí que hay una presión creciente por el desarrollo porque «la gente está aquí y viene en camino».
«Hay dos opciones: que el alquiler y la vivienda sigan subiendo y subiendo, o crear algún tipo de alternativa».
Sin embargo, Ned Murray, subdirector del Centro Metropolitano de la Universidad Internacional de Florida (FIU) y experto en el mercado de vivienda del sur de Florida, cuestiona que aumentar la oferta sea suficiente en Miami. Murray explica que el mercado local tiene dos demandas: la de los residentes que alquilan o compran para vivir y la de los inversionistas externos, que adquieren propiedades como inversión y presionan los precios al alza.
«Son los inversionistas quienes vienen impulsando el mercado de Miami desde hace más de 20 años, probablemente más».
Murray añadió que, aun con más desarrollo, Miami sigue teniendo una enorme brecha entre el alquiler de mercado y lo que los residentes locales pueden pagar.
En la reunión del 25 de agosto, organizada a petición del comisionado Rolando Escalona, del Distrito 3, varios residentes expresaron un fuerte rechazo. Uno de los asistentes calificó el plan de «absolutamente escandaloso» y dijo que sacrifica el bienestar de los vecinos en beneficio de forasteros de otros estados. Como respuesta a esas críticas, la ciudad retiró del proyecto las propiedades colindantes con partes de Shenandoah y The Roads.
Escalona, cuyo distrito incluye Little Havana, ha defendido la iniciativa como una respuesta proactiva a la Live Local Act de Florida, aprobada en 2023 para estimular la vivienda para la fuerza laboral. Esa ley otorga incentivos fiscales a los desarrolladores que destinen el 40% de las unidades a viviendas para trabajadores o asequibles durante 30 años, y les permite sortear ciertas restricciones de zonificación para construir más alto y denso de lo permitido. Los gobiernos locales generalmente no pueden bloquear los proyectos que cumplen con la ley, lo que la ha hecho controversial.
En esas viviendas para trabajadores, el alquiler suele representar un tercio del ingreso mensual de alguien que gana el 120% del ingreso medio del área. Para una persona soltera en el condado de Miami-Dade, eso equivale a un poco más de $100,000. En la reunión del miércoles se presentó un mapa con 16 solicitudes existentes de proyectos Live Local en Little Havana; uno de ellos, en el 531 Southwest Seventh Street, tendría 23 pisos.
La presentación de la ciudad señaló que su objetivo es ofrecer alternativas cuidadosas a la Live Local Act: el aumento de densidad propuesto no llegaría a ser tan denso como lo que permite esa ley. Aunque la rezonificación podría animar a los desarrolladores a construir bajo el código municipal, estos aún podrían acogerse a la Live Local si lo prefieren, ya que la norma permite construir hasta la altura del edificio más alto en un radio de una milla.
En un comunicado, Escalona dijo que no se trata de dar a los desarrolladores un cheque en blanco para construir más grande, sino de proteger la capacidad de dar forma al futuro de Little Havana en lugar de que ese futuro sea dictado proyecto por proyecto. También subrayó la importancia de revisar el plan parcela por parcela e incorporar la opinión de residentes y propietarios.
«Mi compromiso es claro: proteger nuestros vecindarios residenciales, preservar el carácter histórico de Little Havana y garantizar que el crecimiento ocurra en los lugares correctos y de manera responsable».
Para algunos, esta propuesta representa el inicio de una nueva etapa en Little Havana después de los ocho años del excomisionado Joe Carollo y de los dos mandatos de su hermano menor Frank Carollo en el mismo puesto durante los ocho años anteriores. Escalona fue elegido comisionado del Distrito 3 en diciembre, después de que Joe Carollo cumpliera su límite de mandatos.
Carlos Fausto Miranda, con una corredora de bienes raíces en Little Havana, celebró la iniciativa ante la junta.
«Durante los últimos 15 años, Little Havana se ha estancado bajo la corrupción de los Carollo. Y hoy vengo con una enorme ilusión por el futuro, porque finalmente alguien se atreve a defender este barrio que tanto queremos».
No todos comparten esa visión. Suzy Batlle, dueña de una heladería en Southwest Eighth Street, opinó que el plan se siente apresurado y pidió que se difiriera la votación.
«¿Qué le pasa a Little Havana ahora? ¿Quién quiere edificios grandes allí? La gracia es que es pintoresco, encantador, y esa es la parte nostálgica de nuestro vecindario».
El miembro de la junta Paul Mann mostró un fuerte escepticismo y calificó la propuesta de «rezonificación con esteroides». Fue uno de los tres votos en contra.
«¿De dónde sale esto? ¿Quién lo está impulsando? ¿Y por qué se nos está metiendo por la garganta tan rápido? Es un proyecto masivo».
El presidente de la junta, Adam Gersten, también votó en contra, aunque dijo que apoyaría una especie de programa piloto y que entiende la necesidad de hacer más eficiente la zonificación. Su advertencia fue clara.
«Si liberas toda esta altura y densidad rápidamente, la gente se aprovechará. Demolerán tan pronto como puedan al menos para asegurarse de que nada cambie, y luego podrán decir que ya no tienen nada y construir lo que quieran».
En la ciudad de Miami, el ingreso medio del área es de $76,300 para una persona o de $109,000 para una familia de cuatro. Sin embargo, Little Havana es, en promedio, mucho más pobre. Según datos de la Oficina del Censo de Estados Unidos, el ingreso familiar medio en el barrio ronda los $47,000, y algunos sectores censales muestran ingresos anuales medios de apenas $23,000.
Para Murray, eso hace que la decisión sea aún más relevante.
«Little Havana es una de las comunidades más afectadas de toda la ciudad de Miami en términos de ingreso y pobreza. Si no vas a construir vivienda asequible allí, ¿dónde la vas a construir?».
El proyecto todavía debe superar la votación preliminar de la Comisión de la Ciudad el próximo mes y la revisión estatal, antes de regresar en diciembre para una decisión final. Mientras tanto, Little Havana sigue dividida entre la urgencia de crear más vivienda y la defensa de su carácter histórico y cultural.
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