En el corazón del histórico barrio de Overtown en Miami, un edificio de un profundo tono melocotón destaca no solo por su color, inspirado en la desaparecida bebida Peach Whip de la compañía local Cola-Nip, sino por su propuesta: demostrar que es posible construir vivienda asequible y de calidad en lotes pequeños y subutilizados, conocidos como «throwaway lots».
Con solo cuatro pisos y ubicado en un lote angosto de apenas 3,000 pies cuadrados en la 123 NW 14th St., Project Peach alberga una tienda que será un juice bar, oficinas para un grupo de servicios comunitarios, tres apartamentos verdaderamente asequibles diseñados para vivir y trabajar, un patio interior con balcones privados y una terraza en la azotea para eventos.
«Aunque es un proyecto pequeño, proporciona un modelo que es casi inexistente en la ciudad», dijo Carie Penabad, quien diseñó el proyecto con su socio arquitectónico Adib Cure.
Penabad y otros expertos señalan que la escasez de esta escala intermedia y moderadamente priced, denominada «the missing middle», es un producto de restricciones zonales de larga data y prácticas inmobiliarias que favorecen construcciones costosas: viviendas unifamiliares o rascacielos, con poco en medio. Restaurar esta escala es visto como clave para aliviar la crisis de accesibilidad.
Un impedimento mayor para construir más proyectos como este son las normas mínimas de estacionamiento de Miami. Para Project Peach, la desarrolladora Laura Weinstein-Berman negoció el uso de un estacionamiento vecino para oficinas y comercio, pero la ciudad aún requirió tres espacios para residentes en la propiedad, sacrificando un posible local comercial.
«Hubo un momento en que la ciudad se entregó al automóvil, y nos olvidamos de la experiencia humana», reflexionó Penabad.
El proyecto de $2.6 millones fue financiado mediante un préstamo de bajo costo de $1.26 millones del Florida Community Loan Fund (parcialmente proveniente de una subvención de la Knight Foundation) y $1.3 millones como préstamo condonable de la Agencia de Reurbanización Comunitaria Omni (CRA) de la ciudad de Miami.
Esto permitió que los alquileres de los tres apartamentos de una habitación sean asequibles para personas que ganan solo el 50% del ingreso medio del área de Miami (alrededor de $62,000), por al menos 30 años.
El diseño, que maximiza la huella disponible con un patio interior y amplias ventanas, se inspiró en la historia urbana de Overtown y en ciudades densas como las japonesas. El modelo de uso mixto busca emular cómo vivían familias y profesionales en el pasado.
«Lo hicimos porque no hay muchos precedentes. Creímos que era importante hacerlo. Necesitamos que más gente vea que esto es posible», afirmó Penabad.
Al otro lado de la bahía, la ciudad de Miami Beach está considerando una propuesta del Comisionado David Suarez que incorpora conceptos del «missing middle» para revitalizar Washington Avenue, levantando requerimientos de estacionamiento y fomentando edificios residenciales de hasta 75 pies de altura.
Project Peach tomó casi cinco años, enfrentando obstáculos burocráticos y normas de seguridad contra incendios que a menudo no se adaptan a proyectos de baja escala. Sus creadores enfatizan que, para replicar este modelo, la ciudad de Miami debe simplificar los procesos.
«La ciudad solo tiene que facilitarlo. Todo el proceso tiene que ser más ágil», concluyó Penabad. Este proyecto no solo ofrece hogares, sino un blueprint para un Miami más denso, caminable y equitativo.
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