Una tranquila zona de East Kendall se ha convertido en el centro de una controversia urbanística. Los residentes de Continental Park, un compacto enclave de casas unifamiliares, comenzaron a recibir notificaciones de Miami-Dade County sobre planes de desarrolladores para construir edificios de apartamentos en el corazón de su vecindario. La herramienta utilizada son las medidas de rezonificación aprobadas hace siete años por la Comisión del Condado para impulsar la densidad cerca de corredores de tránsito rápido, incluyendo Kendall Drive, en preparación para la instalación de transporte como el ferrocarril o el menos costoso autobús de tránsito rápido (BRT).
El problema, según los vecinos, es que no hay tránsito rápido en Kendall Drive, ni plan aprobado ni financiamiento para construirlo. Aun así, los desarrolladores pueden acogerse a estas políticas para solicitar la construcción de 261 apartamentos en cuatro edificios distribuidos en unas tres cuadras contiguas, con alturas de hasta cinco pisos sobre lo que hoy son viviendas de una sola planta o lotes vacíos. Los residentes temen que los proyectos traigan más tráfico, ruido y un cambio drástico del paisaje.
Continental Park cuenta con unas 150 viviendas, según su asociación de propietarios. Las solicitudes de rezonificación de varios lotes unifamiliares para uso multifamiliar aún están bajo revisión por el condado y deben pasar por el proceso público de audiencias y votaciones de la junta. Hasta ahora, no se han programado audiencias.
“Creo que toda la idea detrás de esto no tiene sentido”, dijo Deshratn Asthana, presidente de la Continental Park Homeowners Association y residente del vecindario por 30 años. “Si no hay tránsito, y no tienes fondos para ello, ¿por qué estamos dejando que los desarrolladores presenten solicitudes?”
La primera notificación llegó a finales del año pasado, y desde entonces el condado ha recibido tres solicitudes más. Los residentes, con el apoyo de la Kendall Federation of Homeowner Associations, han creado un sitio web que rastrea automáticamente las solicitudes y ofrece información sobre audiencias y próximos pasos.
El plan SMART del condado, aprobado en 2016, contempla una expansión ambiciosa del tránsito rápido en corredores como Northwest 27th Avenue y State Road 836, sobre la base de la línea de Metrorail construida a principios de los años 1980. Este impulso ocurre mientras el condado, limitado por el agua, las tierras agrícolas y los Everglades, intenta acomodar el crecimiento y remodelar amplias zonas suburbanas con un patrón más urbano. Los funcionarios sostienen que sin la densidad residencial adecuada, el condado no puede calificar para los fondos federales esenciales para construir las líneas propuestas.
Estas rezonificaciones coinciden con los esfuerzos de la Legislatura de Florida por flexibilizar las restricciones locales de zonificación para impulsar la construcción de viviendas, como la controvertida Live Local Act, que permite a los desarrolladores ofrecer algunos apartamentos a precios por debajo del mercado a cambio de ampliar proyectos en distritos comerciales.
“Estas políticas sientan las bases para que, cuando ocurran los proyectos de tránsito, hayamos creado las condiciones que los hacen viables y efectivos”, señaló el Departamento de Recursos Regulatorios y Ambientales del condado.
El condado también menciona el South Dade TransitWay, el sistema de autobús de tránsito rápido (BRT) recientemente completado entre Dadeland y Florida City, como un ejemplo de cómo la planificación previa puede generar desarrollo habitacional significativo. Ese corredor fue precedido por décadas de políticas y medidas de zonificación para fomentar la construcción de apartamentos a lo largo de la ruta, que ahora están produciendo desarrollo habitacional significativo.
Más allá del tránsito, el condado defiende las medidas como una respuesta a la crisis de vivienda. “La asequibilidad de la vivienda es un área de preocupación significativa en esta comunidad, y las políticas que promueven la densidad ayudan a crear viviendas muy necesarias a precios más asequibles”, indicó el condado. También destacó el desarrollo de relleno (infill), la inversión en infraestructura, el crecimiento económico y la protección de los Everglades, el acuífero, las zonas de inundación y las tierras agrícolas, así como la reducción de la presión para empujar la Línea de Desarrollo Urbano, que protege áreas naturales y tierras de cultivo.
La rezonificación permite aumentar la densidad en dos niveles: mayor densidad dentro de un cuarto de milla del corredor y densidad reducida para propiedades dentro de media milla. Además, acelera las aprobaciones al no exigir una enmienda al plan director integral, un proceso que suele ser prolongado, e incluye una medida complementaria que otorga capacidad adicional si los alquileres se fijan por debajo de las tasas de mercado.
A pesar de las políticas de densidad, el condado reconoce que ha habido poco avance en el plan de tránsito para Kendall Drive, porque el Departamento de Transporte de Florida está analizando primero otros corredores. “Los retrasos en la implementación de los planes para Kendall Drive no anulan estas políticas ni el desarrollo que pueda surgir debido a ellas”, afirmó el condado.
La situación se complica con el memorando de la alcaldesa Daniella Levine Cava, quien advirtió que la expansión del tránsito prometida enfrenta un déficit de miles de millones de dólares en los próximos 20 años y que no sería viable sin aumentos de impuestos.
Casi al mismo tiempo, el condado aprobó una medida que permite a los propietarios de lotes unifamiliares en áreas no incorporadas reurbanizarlos como dúplex. Si los dúplex propuestos cumplen ciertos criterios de asequibilidad, se aprueban sin audiencias públicas.
La estrategia es similar a las Zonas de Tránsito Rápido establecidas alrededor del Metrorail y las principales estaciones de autobuses, que permiten desarrollos residenciales y comerciales de mayor densidad en un radio definido. Esa política impulsó la creación de Downtown Dadeland y de agrupaciones de torres y comercios alrededor de las estaciones.
En el caso de Continental Park, el condado señala que la aprobación no es automática ni obligatoria, a diferencia de lo que ocurre con las solicitudes que califican bajo la Live Local Act. Las aplicaciones deben cumplir criterios de compatibilidad con el entorno, como no abrumar las viviendas existentes ni generar demasiado tráfico para la red vial.
Los sitios de las cuatro solicitudes están junto a desarrollos de mayor densidad en Galloway Road, una vía con edificios residenciales y comerciales, y justo al este del campus de Baptist Health en Kendall Drive.
Los funcionarios también indican que el desarrollo a lo largo del corredor probablemente ocurrirá de manera gradual, como en Downtown Dadeland, que ha tardado tres décadas en acercarse a su construcción completa.
Los residentes de Continental Park no están solos. La Kendall Federation of Homeowner Associations, organizada en parte para frenar aprobaciones de desarrollo en la zona suburbana, advierte que si se aprueban las solicitudes se podría abrir la puerta a una transformación de un Kendall ya congestionado, donde históricamente han faltado servicios e infraestructura.
Entre Kendall y West Kendall viven, según estimaciones, unas 450,000 personas, y un aumento de la densidad permitida sin tránsito ni mejoras viales podría agravar la presión sobre el área.
A finales de julio, Mike Rosenberg, presidente de la federación, intercambió correos electrónicos con Levine Cava y Lourdes Gomez, directora del Departamento de Recursos Regulatorios y Económicos, preguntando si el enfoque del condado es el correcto. La respuesta fue que se necesitaría una acción de la comisión completa para alterar las medidas ya en vigor.
“Si está mal, deben liderar el cambio, o nos deja a los constituyentes perdidos en el mar”, dijo Rosenberg. “Quiero ver si van a ayudar. Han destruido Kendall desde que vivo aquí. He pedido una oportunidad más. ¿Pueden arreglar esto?”
Los vecinos esperan que la oposición de miles de votantes a lo largo de Kendall Drive, desde U.S. 1 en Dadeland hasta el este de Krome Avenue, haga reflexionar a los comisionados. De lo contrario, advierten, casi 10 millas del corredor podrían transformarse con desarrollos de alta densidad mucho antes de que llegue el tránsito masivo.
“Si lo dejamos pasar, será un desastre”, dijo Asthana.
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