Una tranquila zona de East Kendall se ha convertido en el centro de una polémica sobre desarrollo inmobiliario y transporte rápido en Miami-Dade. Los residentes de Continental Park comenzaron a recibir notificaciones del condado en los últimos meses: desarrolladores presentaron planes para construir edificios de apartamentos en medio de un vecindario de casas unifamiliares.
Las solicitudes se apoyan en medidas de zonificación poco conocidas que incentivan la construcción de alta densidad hasta media milla de corredores designados para tránsito rápido, entre ellos Kendall Drive. Lo que más preocupa a los vecinos es que no hay transporte rápido en la vía ni un plan o financiamiento concreto para construirlo.
Las medidas que permiten estos proyectos fueron aprobadas hace siete años por la Comisión del Condado Miami-Dade. Su objetivo era aumentar la densidad de vivienda a lo largo de corredores estratégicos, anticipándose a la llegada de sistemas como tren ligero o bus rapid transit (BRT). Sin embargo, en Continental Park no hay transporte rápido a la vista.
Los planes incluyen un total de 261 apartamentos en cuatro edificios, distribuidos en aproximadamente tres manzanas contiguas que hoy ocupan viviendas de una planta o lotes vacíos. Las construcciones podrían alcanzar hasta cinco pisos, lo que generaría un cambio drástico en el paisaje y más tráfico y ruido, según los residentes.
“Creo que toda la idea detrás de esto no tiene sentido. Si no hay transporte y no hay fondos para ello, ¿por qué dejamos que los desarrolladores presenten solicitudes?”, cuestionó Deshratn Asthana, presidente de la Asociación de Propietarios de Continental Park y residente del vecindario desde hace 30 años.
Asthana señaló que los aproximadamente 150 hogares de la zona no tenían conocimiento de estas normas hasta que las notificaciones empezaron a llegar a finales del año pasado. Desde entonces, el condado ha recibido tres solicitudes adicionales. Todos los procesos siguen bajo revisión y aún no se han programado audiencias.
| Elemento | Detalle |
|---|---|
| Apartamentos proyectados | 261 |
| Edificios previstos | 4 |
| Manzanas implicadas | 3 aproximadamente |
| Altura máxima | 5 pisos |
| Viviendas actuales en Continental Park | 150 aproximadamente |
| Corredor Kendall Drive cubierto por la medida | casi 10 millas |
La Kendall Federation of Homeowner Associations ha salido en apoyo de los vecinos. El grupo creó un sitio web que rastrea automáticamente las solicitudes y ofrece información sobre audiencias y el estatus de cada caso. Su objetivo es que la oposición de miles de votantes a lo largo del tramo comprendido entre U.S. 1 en Dadeland y el este de Krome Avenue haga reflexionar a los comisionados.
“Si lo dejamos pasar, será un desastre”, advirtió Asthana.
El conflicto en Kendall ocurre mientras el condado, encerrado entre el agua, las tierras agrícolas y los Everglades, busca formas de acomodar el crecimiento. El plan SMART, aprobado en 2016, prevé una expansión ambiciosa del transporte rápido en corredores como Northwest 27th Avenue y State Road 836, además de Kendall Drive, tomando como base la única línea de Metrorail construida a principios de los años 80.
Los funcionarios insisten en que sin densidad residencial no hay fondos federales para financiar el tránsito. En un comunicado, el Departamento de Recursos Regulatorios y Ambientales del condado señaló que estas políticas “sientan las bases para que, cuando los proyectos de tránsito ocurran, se hayan creado las condiciones que los hagan viables y efectivos”.
El condado también cita la South Dade TransitWay, que convirtió el antiguo busway entre Dadeland y Florida City en un sistema BRT con estaciones. Esa obra estuvo precedida por décadas de planificación y zonificación que ahora impulsan nueva vivienda. Además, las políticas de densidad ayudan a aliviar la crisis de vivienda asequible y reducen la presión para empujar la Urban Development Boundary, la línea que protege áreas naturales y tierras de cultivo.
El condado defendió que las políticas incluyen beneficios como infraestructura, crecimiento económico y protecciones ambientales: Everglades, agua y acuíferos, protección contra inundaciones y tierras agrícolas.
Estos incentivos están disponibles incluso sin un calendario definido para el tránsito en Kendall Drive. El condado reconoce que el Departamento de Transporte de Florida (FDOT) está analizando otros corredores primero, pero sostiene que los retrasos no anulan las políticas. En un memorando reciente, la alcaldesa Daniella Levine Cava advirtió que la expansión prometida del transporte está miles de millones de dólares por debajo del financiamiento proyectado para los próximos 20 años y no sería viable sin impuestos más altos.
La estrategia del condado es similar a la de las Zonas de Tránsito Rápido establecidas alrededor del Metrorail y las principales estaciones de autobús, donde se permite un desarrollo residencial y comercial de mayor densidad. Ese modelo dio origen a Downtown Dadeland y a los conjuntos de torres que hoy crecen junto a las estaciones.
Paralelamente, el condado aprobó una medida que permite a los propietarios de lotes unifamiliares en áreas no incorporadas convertirlos en dúplex; si cumplen ciertos criterios de asequibilidad, se aprueban sin audiencias públicas.
En el caso de las solicitudes de Continental Park, los funcionarios aclaran que la aprobación no es automática, como sí ocurre con las solicitudes que califican bajo la Live Local Act. Los proyectos deben ser compatibles con su entorno, por ejemplo, sin abrumar las viviendas existentes ni generar tráfico excesivo. Además, el desarrollo podría ser gradual: Downtown Dadeland tardó tres décadas en acercarse a su construcción completa.
Los terrenos de las cuatro solicitudes en Continental Park colindan con desarrollos de mayor densidad en Galloway Road —una vía con comercios y edificios residenciales— y se ubican justo al este del campus de Baptist Health en Kendall Drive.
La Kendall Federation advierte que, si las solicitudes se aprueban, la puerta podría quedar abierta a una transformación de una zona ya congestionada. Su presidente de largo tiempo, Mike Rosenberg, asegura que el condado ha sido mezquino con los servicios y la infraestructura para Kendall y West Kendall, cuya población conjunta se estima en 450,000 personas.
A finales de julio, Rosenberg sostuvo una serie de intercambios por correo electrónico con Levine Cava y Lourdes Gomez, directora del Departamento de Recursos Regulatorios y Económicos del condado. Preguntó directamente si el enfoque del condado es el correcto; la respuesta fue que se necesitaría una acción de la comisión completa para modificar los incentivos de zonificación ya en vigor.
“Si está mal, ellos deben liderar el cambio, o nos dejan a nosotros, los constituyentes, perdidos en alta mar”, dijo Rosenberg.
“Quiero ver si van a ayudar. Han destruido Kendall desde que vivo aquí. He pedido una oportunidad más. ¿Pueden arreglar esto?”, añadió.
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